24/09/2015

Κτηματογράφηση και χρησικτησία, της Φ. Αϊτατόγλου

Κτηματογράφηση και Χρησικτησία   

Σχεδόν τέσσερεις  μήνες μετά την έναρξη της συλλογής δηλώσεων ιδιοκτησίας για την κτηματογράφηση στους δήμου Ηράκλειας, Σιντικής και Σερρών και ενώ αναμένεται στο αμέσως επόμενο διάστημα η έναρξη συλλογής δηλώσεων κτηματογράφησης και στους δήμους Εμμ. Παππά, Ν. Ζίχνης, Αμφίπολης και Βισαλτίας, παρατηρούμε ότι το μεγαλύτερο μέρος των δηλώσεων και των δικαιωμάτων συγκεντρώνεται στο τέλος της προθεσμίας της συλλογής δηλώσεων. Πρόκειται για ένα φαινόμενο που παρατηρείται έντονα τα τελευταία χρόνια στις περιοχές  που συντάσσεται κτηματολόγιο και φυσικά βρίσκεται σε συνάρτηση με την γενικότερη κατάσταση της χώρας.

Απομένουν, λοιπόν, λιγότερο από δύο εβδομάδες πριν την εκπνοή του χρόνου της παράτασης της αρχικά προβλεπόμενης τρίμηνης προθεσμίας για την υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας,  η οποία ορίστηκε  έως την 30η Σεπτεμβρίου 2015, και δεν υπάρχει καμία πληροφορία και ενημέρωση για περαιτέρω παράταση της.  Συνεπώς θα είναι πολύ μεγάλος  ο  όγκος των   δικαιωμάτων για τα οποία  αναμένεται να υποβληθούν δηλώσεις ιδιοκτησίας στο αμέσως επόμενο διάστημα. Το γεγονός αυτό  πιθανόν να σημαίνει μεγάλες καθυστερήσεις και πολύωρη αναμονή των πολιτών  στα γραφεία κτηματογράφησης. Για το λόγο αυτό συμβουλεύουμε τους πολίτες να προσέλθουν εγκαίρως στα γραφεία κτηματογράφησης για την υποβολή των δηλώσεων τους αποφεύγοντας την πάγια τακτική της τελευταίας στιγμής.

Το ποσοστό, ωστόσο, των δικαιωμάτων που έχουμε ήδη παραλάβει στα γραφεία κτηματογράφησης είναι αρκετά μεγάλο για να αναδείξει τα σημαντικά προβλήματα που υπάρχουν στο ιδιοκτησιακό καθεστώς πολλών περιοχών του νομού μας. Το πλέον συνηθησμένο πρόβλημα, και ίσως το σημαντικότερο, είναι η έλλειψη τίτλων ιδιοκτησίας σε πολλές  δημοτικές κοινότητες, όπου λόγω έλλειψης ρυμοτομικού σχεδίου δεν εκδόθηκαν τίτλοι ιδιοκτησίας σε οικόπεδα που παραχωρήθηκαν από το ελληνικό δημόσιο. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών να αδυνατούν να δηλώσουν τα δικαιώματα τους, ενώ από  την άλλη οι εν λόγω οικισμοί εμφανίζονται ως ένα ενιαίο αγρόκτημα ιδιοκτησίας του ελληνικού δημοσίου.

Παρατηρούνται επίσης πολλές περιπτώσεις  παλαιών ιδιοκτησίων,  όπου οι δικαιούχοι του δικαιώματος κυριότητας δεν κατέχουν κανέναν απολύτως τίτλο.  Ειδικότερα  σε περιπτώσεις αγροτικών ακινήτων τα οποία μεταβιβάζονται με τη συνήθη, ειδικά στο παρελθόν, τακτική είτε της άτυπης αγοραπωλησίας, δηλαδή πωλήσεις για τις οποίες ουδέποτε συντάχθηκαν συμβόλαια είτε πρόκειται για άτυπες διανομές αγροτικών κυρίως ακινήτων μεταξύ συγκληρονόμων με αποτέλεσμα να μην κατέχουν κανέναν τίτλο κυριότητας και να αδυνατούν να υποβάλλουν δήλωση ιδιοκτησίας.  

Στις περιπτώσεις αυτές όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν έχουν προσφύγει στη δικαιοσύνη προς επικύρωση ανώμαλης δικαιοπραξίας ή την δικαστική αναγνώριση της χρησικτησίας τους, μπορούν να επικαλεστούν την χρησικτησία ως τίτλο κτήσης του δικαιώματος τους και να κατοχυρώσουν το δικαίωμα τους εφόσον προσκομίσουν και συνυποβάλλουν με την δήλωση ιδιοκτησίας ενώπιον του γραφείου κτηματογράφησης έγγραφα που αποδεικνύουν την αδειάλυπτη νομή και κατοχή τους για το χρονικό διάστημα που  ο νόμος ορίζει.

Ειδικά μάλιστα όσον αφορά τα οικόπεδα των δικαιούχων που βρίσκονται εντός οικισμών στους οποίους  δεν έχει γίνει ρυμοτόμηση  και δεν έχουν εκδοθεί τίτλοι κυριότητας έως και σήμερα εφαρμόζεται το άρθρο 4 του ν. 3127/2003, όπου ορίζεται ότι: “ Σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, ο νομέας του θεωρείται κύριος έναντι του δημοσίου εφόσον,

α) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, αδιαταράκτως για δέκα (10) έτη το ακίνητο, με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία υπέρ του ιδίου ή του δικαιοπαρόχου του, που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23/2/1945, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη, ή

β) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, το ακίνητο αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών,  εκτός ένα κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη.

Στο χρόνο νομής που ορίζεται στις περιπτώσεις α και β προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις....”

 Η αναγνώριση λοιπόν του δικαιώματος κυριότητας στις εν λόγω περιπτώσεις με τίτλο κτήσης την χρησικτησία έναντι του δημοσίου με 30 χρόνια καλόπιστης νομής,  με τις προϋποθέσεις που πολύ συγκεκριμένα ορίζει ο ως άνω νόμος,  αποτελεί πλέον μονόδρομο.

Είναι πολύ σημαντικό όμως οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα επικαλεστούν ως τίτλο κτήσης του δικαιώματος τους την χρησικτησία να γνωρίζουν ότι σύμφωνα με το νόμο της κτηματογράφησης, η επίκληση της χρησικτησίας για την εγγραφή δικαιώματος κυριότητας στη διάρκεια της κτηματογράφησης μπορεί να γίνει μόνο στο στάδιο της συλλογής δηλώσεων ιδιοκτησίας και εντός της νομίμου προθεσμίας.

Μετά το πέρας της συλλογής δηλώσεων και ειδικά μετά την έναρξη της ανάρτησης δεν είναι δυνατή η υποβολή δηλώσεως εμπραγμάτου δικαιώματος με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, εφόσον πρόκειται για ακίνητο το οποίο στην ανάρτηση καταχωρίστηκε ως αγνώστου ιδιοκτήτη, όπως προφανώς θα εμφανίζονται όλα τα ακίνητα για τα οποία οι ιδιοκτήτες τους δεν θα υποβάλλουν δήλωση ιδιοκτησίας.  Στην περίπτωση αυτή αντί της δηλώσεως υποβάλλεται ένσταση, η οποία θα είναι απαράδεκτη, εάν δεν  κοινοποιηθεί πρώτα με δικαστικό επιμελητή στο ελληνικό δημόσιο το οποίο και έχει τη δυνατότητα να προβάλει δικά του δικαιώματα.

Να επισημάνουμε για  άλλη μία φορά ότι μπορεί να υποβληθεί δήλωση ιδιοκτησίας για κληρονομικά δικαιώματα ακόμη κι αν δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομίας από τους κληρονόμους, συνυποβάλλοντας στην δήλωση ιδιοκτησίας τα απαραίτητα έγγραφα ( εάν υπάρχει διαθήκη: τίτλους θανόντος, ληξιαρχική πράξη θανάτου,  πιστοποιητικό από το Πρωτοδικείο περί μη δημοσίευσης άλλης διαθήκης και περί μη αποποίησης της κληρονομίας και εάν δεν υπάρχει διαθήκη: τίτλους θανόντος, ληξ. Πράξη θανάτου, πιστοποιητικό πλησιεστέρων συγγενών, πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης διαθήκης και περί μη αποποίησης κληρονομίας από το Πρωτοδικείο)

Στα γραφεία κτηματογράφησης προσφέρουμε νομικές και τεχνικές πληροφορίες για τον ορθό τρόπο συμπλήρωσης και υποβολής της δήλωσης ιδιοκτησίας και οι πολίτες μπορούν να τηλεφωνουν στα τηλέφωνα μας για οποιαδήποτε πληροφορία. 

Επίσης πολύ σημαντικό είναι να αναφέρουμε ότι οι  κάτοικοι ΑΘηνών που έχουν δικαιώματα στην υπό κτηματογράφηση περιοχή του δήμου Ηράκλειας μπορούν να καλούν για πληροφορίες  στο τηλέφωνο του γραφείου μας στην Αθήνα στο 210 3617366 καθώς και να υποβάλλουν δήλωση ιδιοκτησίας απευθείας στο γραφείο της αναδόχου εταιρίας στη διεύθυνση: Βαλτετσίου 29, TK 10681  Εξάρχεια - ΑΘήνα.  

Φιλοξένη Αϊτατόγλου

Νομικός Υπεύθυνος

Γραφείου Κτηματογράφησης Ηράκλειας

Δικηγόρος Σερρών